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6. Inversiones inmobiliarias

Como novedad en el PGC 07 nos encontramos con el nacimiento de una nueva categor铆a de inmovilizados, las inversiones inmobiliarias. Esta nueva categor铆a s贸lo tiene por objeto ofrecer mayor informaci贸n sobre las cuentas anuales, porque se aplican las mismas normas de valoraci贸n que para el inmovilizado material, en ning煤n caso se valorar谩n a valor razonable, sino que se valoran al coste.

Pero, 驴qu茅 es una inversi贸n inmobiliaria? Pues son inmuebles (terrenos o edificios) que se tienen:

  • Para obtener rentas.
  • Para obtener plusval铆as.
  • Para obtener ambas.

Las inversiones inmobiliarias no se tienen para:

  • Su uso en la producci贸n o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
  • Su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Es decir, los flujos de efectivo derivados de estas inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad normal de la empresa. As铆 como cuando una empresa tiene tesorer铆a sobrante y realiza una inversi贸n en acciones de otra sociedad con car谩cter financiero y no de control, se informa en el balance incluy茅ndola en inversiones financieras. Tambi茅n se informa poni茅ndose en una l铆nea distinta cuando la empresa usa ese exceso de tesorer铆a con el objeto de comprar un edificio no para su uso en el proceso productivo, sino para obtener rentas. Se separan los activos que se destinan a la actividad fabril y los que se dedican a la actividad productiva, facilitando la tarea al analizar el balance de la empresa porque se conoce cu谩les son los activos afectos a la actividad.

Esta clasificaci贸n y separaci贸n en el balance se realizar谩 con los activos que se destinan a estas actividades, la obtenci贸n de rentas o plusval铆as, aunque sea la actividad de la empresa, por ejemplo, una inmobiliaria.

Se reproduce a continuaci贸n el balance de 芦Inmobiliaria Colonial禄 presentado a 31 de diciembre de 2006 en la Comisi贸n Nacional del Mercado de Valores.

Como el objetivo es la obtenci贸n de rentas, se califican independientemente, pero recordando que, seg煤n el PGC 07, s贸lo tiene efectos en su presentaci贸n separada en el balance, pero nunca en la valoraci贸n de dichas inversiones, que seguir谩n a precio de adquisici贸n y no a valor razonable.

Pueden surgir problemas en cuanto a la clasificaci贸n de un elemento dentro del inmovilizado material o dentro de inversiones inmobiliarias cuando se usa el elemento para las dos actividades, es decir, si est谩 siendo usado por el due帽o en una parte y est谩 dedicado al alquiler por otra. El PGC 07 no dice nada al respecto, pero pensamos que si es posible la separaci贸n contable de cada parte, se debe realizar y, en caso contrario, incluir ese bien dentro del inmovilizado material.

Igual problema ocurrir谩 cuando se destine el bien a la obtenci贸n de rentas y simult谩neamente se presten servicios diversos tales como limpieza, seguridad鈥 Tampoco dice nada PGC 07 en estas situaciones, pero pensamos que deber铆a incluirse dentro de inversiones inmobiliarias cuando del valor de estos servicios sea insignificante o de poca importancia en relaci贸n con el valor de las rentas obtenidas.

En definitiva, se clasificar谩n como inversiones inmobiliarias aquellos inmuebles que no est茅n sometidos al proceso productivo en la empresa, de manera que los flujos de caja obtenidos son independientes de la actividad principal de la empresa.

La clasificaci贸n de un inmovilizado como inversiones inmobiliarias puede poner de manifiesto problemas fiscales en cuanto a la afectaci贸n de los bienes inmuebles a la empresa y, por lo tanto, su posibilidad de generar deducciones por reinversiones y gastos deducibles.

6.1. Transici贸n al PGC 07

Las operaciones de ajuste al PGC 07 de una empresa con inversiones inmobiliarias no supone ning煤n problema y, s贸lo hay que realizar una reclasificaci贸n de las cuentas, pasar de inmovilizado material a inversiones inmobiliarias. Veamos la adaptaci贸n con un ejemplo:

EJEMPLO 20

La sociedad 芦GOMAR禄 posee un edificio que hasta ahora ha sido su sede, con un precio de adquisici贸n de 10.000 euros, correspondiendo el 10% de dicho valor al terreno sobre el que se ubica. La amortizaci贸n acumulada hasta este momento es de 3.000 euros, realiz谩ndose a un ritmo del 2% anual. Debido a su crecimiento, en el a帽o 2006 decidi贸 cambiarse de edificio y, al no estar necesitada de liquidez, alquilar su anterior sede hasta encontrar un momento propicio para la venta.

驴Qu茅 asientos debe realizar esta empresa como consecuencia de la adaptaci贸n al PGC 07?

Como ya hemos comentado anteriormente, se supone en la disposici贸n transitoria que las valoraciones de los bienes de la empresa realizadas al amparo del PGC de 1990 son coherentes con las valoraciones de la reforma, por lo que el 煤nico asiento a realizar es el de la reclasificaci贸n.

鈥 Por la reclasificaci贸n del terreno:

Concepto Debe Haber
Inversiones en terrenos y bienes naturales (220) 1.000
Terrenos y bienes naturales (210) 1.000

鈥 Por la reclasificaci贸n de la construcci贸n:

Concepto Debe Haber
Inversiones en construcciones (221) 9.000
Construcciones (211) 9.000

鈥 Por la reclasificaci贸n de las amortizaciones:

Concepto Debe Haber
Amortizaci贸n acumulada de construcciones (2811) 3.000
Amortizaci贸n acumulada de inversiones inmobiliarias (282) 3.000

Este nuevo apartado contable s贸lo implica la aparici贸n de una nueva l铆nea en el balance. El verdadero problema est谩 en determinar la calificaci贸n de un edificio, ya que 茅ste puede estar en varios ep铆grafes contables. En funci贸n de la clasificaci贸n que le otorguemos, variar谩 su tratamiento contable. El 谩rbol de decisi贸n es el siguiente:

En el caso de que el bien se destine a usos m煤ltiples, es decir, se use simult谩neamente para el alquiler y para el uso por el propietario, s贸lo se clasificar谩 como inversiones inmobiliarias si la parte ocupada por el propietario es m铆nima.

En el caso de que adem谩s del alquiler se presten otros servicios tales como seguridad, limpieza, etc. y se cobre por ellos, 驴c贸mo debe clasificarse el inmovilizado? Si bien la norma de valoraci贸n del PGC no indica nada, debemos pensar que se clasificar谩n como inversiones inmobiliarias cuando la parte de los ingresos derivada de esta actividad sea muy peque帽a.

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