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contabilidad de las empresas inmobiliarias

soy socio de una SA, tenedora de bienes inmuebles ( terrenos y casas). me gustaria saber tres cosas:
1. si los terrenos se deben contabilizar como inmovilizado o como existencias
2. como se contabiliza la aportacion de un terreno a una junta de compensacion?
3. como se contabilizan aportaciones de dinero a una junta de compensacion
gracias

En las empresar del sector inmobiliario, los terrenos adquiridos ser谩 contabilizados en Existencias si la intenci贸n es la de venderlos en su actual estado,o bien destinarlos a una promoci贸n con edificaci贸n de obra nueva. En caso de que fuesen para atender necesidades patrimoniales propias de la empresa se activarian como Inmovilizado Material.
En cualquier caso, la vertiente que justifica tus otras dos preguntas de cada a una Junta de Compensaci贸n, he encontrado una respuesta sobre tema pr谩cticamente id茅ntido en este mismo foro ( ver 19/06/06) , la cual te transcribo paratu informaci贸n :

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Agrupaciones de Interes Urbanistico.
Enviado por C.N.M. el Lun, 2006-06-19 14:11 Foro de contabilidad en Espa帽a
Tengo una Sociedad de Responsabilidad Limitada, dedicada a la Promoccion de Inmuebles.
Dicha Sociedad forma parte de una Agrupacion de Interes Urbanistico que se va a encargar de Urbanizar unos terrenos.
Queria saber cual es el apunte contable que debe hacer la Sociedad cuando haga disposiciones de efectivo a la Agrupacion.
Gracias
Agrupaciones de Interes Urbanistico
Enviado por Sandra el Mar, 2006-06-20 10:23
Hola, no se si te refieres a unas agrupaciones que se denominan Juntas de Compensaci贸n porque respecto a estas (el problema es similar al que planteas) el ICAC emiti贸 una consulta que te transcribo a continuaci贸n porque quizas te sea de ayuda:
Sobre el registro contable que procede realizar en los propietarios de terrenos por las operaciones que realizan en relaci贸n con una Junta de Compensaci贸n, que act煤a con car谩cter fiduciario sobre los terrenos a urbanizar que se le transfieren.
Respuesta:
Las Juntas de Compensaci贸n se constituyen por los propietarios del terreno comprendido en el per铆metro de su actuaci贸n, teniendo por objeto la gesti贸n y ejecuci贸n de la urbanizaci贸n de los terrenos sobre los que act煤a, de acuerdo con las condiciones y en los t茅rminos que se determinen en un Plan o Programa de Actuaci贸n Urban铆stica.
De acuerdo con la normativa que las regula, las Juntas actuar谩n con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de dichas Juntas, con las limitaciones que establezcan sus Estatutos y bases de actuaci贸n previamente aprobados por la Administraci贸n actuante. No obstante, como entidades ajustadas a derecho, les ser谩 de aplicaci贸n la normativa contenida en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el R茅gimen del Suelo y Ordenaci贸n Urbana, en la medida que no haya sido derogada por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre R茅gimen del Suelo y Valoraciones; as铆 como, los Reglamentos y dem谩s normas que desarrollan aquellas leyes.
La contestaci贸n a esta consulta se realiza sobre la base de considerar que la Junta de Compensaci贸n act煤a como fiduciaria sobre los terrenos a urbanizar que se le transfieren, seg煤n lo dispuesto por el art铆culo 159.2 del Texto Refundido de la Ley sobre R茅gimen del Suelo y Ordenaci贸n Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, con pleno poder dispositivo sobre las fincas aportadas y que, por lo tanto, la actividad llevada a cabo por la citada Junta no es realizada por cuenta de los miembros de ella.
Por lo que se refiere a la forma de contabilizar la transferencia fiduciaria de los terrenos realizada por parte de los propietarios (miembros de la Junta) a la Junta, hay que indicar que, desde un punto de vista contable, dicha aportaci贸n realizada a la Junta parece responder a una naturaleza similar a la de las aportaciones no dinerarias al capital social de las sociedades mercantiles. No obstante, hay que analizar el fondo econ贸mico subyacente en la operaci贸n con el fin de determinar la forma en que deben ser recogidas contablemente esas aportaciones.
Dado que la Junta lo que va a realizar sobre el terreno aportado es una serie de operaciones (urbanizaci贸n) procediendo, una vez concluidas 茅stas, bien a la 芦enajenaci贸n禄 del citado terreno (aunque 茅sta sea de car谩cter excepcional y cuyo fondo econ贸mico habr谩 que analizar en cada caso, debido a que dicha operaci贸n puede concluir con la incorporaci贸n del terreno de nuevo a la Junta), o bien a 芦devolver禄 en t茅rminos de equivalencia a los propietarios (teniendo en cuenta las otras aportaciones que, en su caso, deban realizar), parece que no existe una verdadera 芦adquisici贸n禄 del terreno en s铆 mismo por parte de la Junta, sino m谩s bien una cesi贸n 芦temporal禄 en unas determinadas condiciones.
Dado que el terreno cedido es 芦devuelto禄, en t茅rminos de equivalencia, a sus propietarios -aunque f铆sicamente pueda no coincidir exactamente con la aportaci贸n inicial realizada a la Junta- parece que debe ser recogido en las cuentas anuales de los propietarios como un derecho cedido sobre el terreno, sin perjuicio de tener presente para su calificaci贸n la naturaleza del activo subyacente.
En este sentido, si la actividad de la Junta es urbanizar los citados terrenos previamente cedidos y, en su caso, enajenarlos, la calificaci贸n contable en la sociedad transmitente debe ser la de un activo en construcci贸n, por lo que la ubicaci贸n de la finca a urbanizar debe realizarse en el activo del balance en una partida espec铆fica creada al efecto que podr铆a denominarse 芦Cesi贸n de terrenos para su urbanizaci贸n禄 dentro de la agrupaci贸n que corresponda teniendo en cuenta el destino del citado activo. En todo caso, al referirse el citado activo a un terreno y las posibles construcciones a realizar, deber谩n registrarse las correcciones valorativas que correspondan a su naturaleza.
En cuanto al tratamiento de los gastos de urbanizaci贸n aportados a la Junta de Compensaci贸n, ser谩n considerados como mayor valor de la partida que recoge los terrenos transferidos a la que nos hemos referido anteriormente, con el l铆mite del valor de mercado, en los t茅rminos recogidos en el apartado a) 芦Solares sin edificar禄 de la norma de valoraci贸n 3.陋 contenida en la quinta parte del Plan General de Contabilidad (PGC) y, siempre que, de acuerdo con el apartado f) de la citada norma de valoraci贸n, supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida 煤til. A estos efectos, la Resoluci贸n de este Instituto de 30 de julio de 1991, por la que se dictan normas de valoraci贸n del inmovilizado material, desarrolla los criterios contenidos en la norma de valoraci贸n citada; concretamente la norma tercera define, entre otros, los conceptos de ampliaci贸n y mejora del inmovilizado.
Por lo que respecta a las entregas por la Junta de Compensaci贸n de terrenos ya urbanizados a sus miembros, la recepci贸n del terreno urbanizado deber谩 recogerse teniendo en cuenta que se trata de una operaci贸n muy similar a una permuta de un terreno urbanizado a cambio de un terreno inicial, por lo que debe entenderse aplicable el criterio de permuta para la empresa aportante, lo que significa que el part铆cipe valorar谩 el terreno urbanizado recibido por el valor m谩ximo de lo aportado sin poder recoger beneficio alguno. Por el contrario, si el valor de mercado de lo recibido fuese inferior al valor contable de lo aportado, en virtud del principio de prudencia, las p茅rdidas deber谩n haber sido recogidas de acuerdo con los criterios establecidos en el PGC. "

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