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Problema urgente con Iva soportado en promoci贸n vivienda por destinar parte a a alquiler.

Llevo las cuentas de una promotora, que ha construido un edificio, deduciendo el iva soportado al 100 %. Ahora a primeros de a帽o, dado la difilcutad de vender toda la promoci贸n, se han alquilado algunos pisos. Como hago la regularizaci贸n del IVA? como la contabilizo? minoro directamente la 472? como calculo la parte no deducible,驴por cuota de participaci贸n de la vivienda? tengo que hacer prorrata?
Gracias por aguantar el rollo, pero tengo un buen dilema.

Doctrina del IVA en alquiler con opci贸n a compra

La Direcci贸n General de Tributos con la reciente emisi贸n de una contestaci贸n
vinculante, ha variado su criterio (manifestado
entre otras ocasiones en la no muy lejana
en el tiempo Resoluci贸n V-1960-08) para, probablemente,
dar un respiro econ贸mico a los
promotores de viviendas.

Hasta el momento, muchas empresas inmobiliarias,
para dar salida a su stock, hab铆an optado
por reconvertir el destino de las viviendas destinadas
a la venta, las cuales pasaban a ser ofrecidas
en arrendamiento con opci贸n de compra.
Sin embargo, desde un punto de vista fiscal,
esta soluci贸n no era del todo clara, puesto que
hab铆a dudas sobre la consideraci贸n jur铆dica de
la transmisi贸n de las viviendas que hab铆an sido
arrendadas con opci贸n de compra: 驴constitu铆an
una primera o una segunda transmisi贸n?
Este interrogante, traducido en dinero supon铆a
preguntarse si el IVA soportado en la construcci贸n
era o no deducible.

Novedades: cambio interpretativo
En la respuesta de la DGT fechada en 19 de
noviembre de 2009, se resuelve t茅cnicamente
el problema, negando la existencia de un cambio
de afectaci贸n de la edificaci贸n, y por tanto,
de autoconsumo.
Para poder entender dicho cambio, es necesario
analizar las posibilidades que con car谩cter
general tiene un promotor y las soluciones que
ofrece a cada una de ellas la DGT:

a) promotor que construye viviendas para
arrendar: durante la construcci贸n ya no
puede deducir nada. Es un caso de afectaci贸n
inicial.
b) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar.
Es un caso de autoconsumo por afectaci贸n
sobrevenida. El promotor debe autorepercutirse
el IVA y no podr谩 deduc铆rselo.
c) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar
con opci贸n de compra, sin que por las condiciones,
precio haya real intenci贸n de
vender. Tiene la misma soluci贸n que el caso
anterior.
d) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar,
bien con una opci贸n de compra en la que el
arrendatario se compromete a ejercer la
opci贸n, bien con un contrato de arrendamiento
con cl谩usula de transferencia vinculante
para ambas partes. Se trata de una
entrega de bienes, que tributa como si la
venta se realizara en el momento de la formalizaci贸n
del contrato.
e) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar
con opci贸n de compra, ya que su intenci贸n
es reconducir la venta a trav茅s del ejercicio
de la opci贸n por parte del arrendatario. El
promotor habr谩 deducido el IVA de la construcci贸n,
y la transmisi贸n ser谩 primera entrega,
independientemente de lo muy dilatados
y sucesivos que sean en el tiempo los contratos
de opci贸n de compra.
Es este 煤ltimo caso, el que ha sido m谩s frecuente
en la pr谩ctica a lo largo de estos 煤ltimos
a帽os de crisis inmobiliaria.
El mantenimiento de la intenci贸n de venta
mientras que el inmueble est谩 siendo arrendado
es clave en la explicaci贸n que realiza la DGT
para entender que no hay autoconsumo.

El arrendamiento con opci贸n de compra, entendido
con el esp铆ritu de venta al que se hac铆a referencia
anteriormente, seg煤n la ley del IVA, es
una actividad no exenta con derecho a la
deducci贸n al igual que la actividad promotora.

Esto comporta que ya no se est茅 ante dos sectores
diferenciados puesto que ambos disfrutan
de un r茅gimen de deducci贸n total (y no distinta,
como suced铆a, por ejemplo, en el caso
del arrendamiento sin opci贸n de compra que
no goza de deducci贸n ninguna).

Las cuotas arrendaticias se
exijan desde el d铆a 28 de octubre
de 2009 en adelante, el tipo de
gravamen aplicable ser谩 el
reducido del 7% (o 4% en viviendas
de protecci贸n oficial de r茅gimen
especial o de promoci贸n p煤blica) y
no el tipo general del 16%

Por tanto, la DGT, modificando la doctrina
hasta el momento establecida, concluye que,
en los casos en los que el promotor traslada en
bloque viviendas que en un principio estaban
destinadas a la venta y las dedica al arrendamiento
con opci贸n de compra, no implica la
realizaci贸n de una entrega de bienes sino que
se tratar谩 de una prestaci贸n de servicios siempre
y cuando la intenci贸n de venta del promotor
sea clara y persista.
Conclusi贸n: su entrega ser谩 primera entrega y,
como tal, siempre llevar谩 IVA, lo que confirma
que el IVA soportado en la construcci贸n sea
deducible.

Efectos futuros: por cambio de tipo
impositivo
Es necesario conocer el cambio
de tipo impositivo en las cuotas que deben
repercutirse en concepto de arrendamiento
con opci贸n de compra introducido por la Ley
11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan
las Sociedades An贸nimas Cotizadas de
Inversi贸n en el Mercado Inmobiliario.
Cuando las cuotas arrendaticias se exijan
desde el d铆a 28 de octubre de 2009 en adelante,
el tipo de gravamen aplicable ser谩 el reducido
del 7% (o 4% en viviendas de protecci贸n
oficial de r茅gimen especial o de promoci贸n
p煤blica) y no el tipo general.

Como el precio que se ha venido pagando por
el arrendamiento se altere en el momento en
que se ejerce la opci贸n de compra, ser谩
entonces cuando deber谩 procederse a la rectificaci贸n
de las cuotas del impuesto que fueron
inicialmente calculadas al 16 por ciento a
fin de corregir su gravamen al 7 (贸 4 por ciento
seg煤n corresponda el r茅gimen de calificaci贸n
de la vivienda que va a ser objeto de entrega

SALUDOS.

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