Problema urgente con Iva soportado en promoción vivienda por destinar parte a a alquiler.

Llevo las cuentas de una promotora, que ha construido un edificio, deduciendo el iva soportado al 100 %. Ahora a primeros de año, dado la difilcutad de vender toda la promoción, se han alquilado algunos pisos. Como hago la regularización del IVA? como la contabilizo? minoro directamente la 472? como calculo la parte no deducible,¿por cuota de participación de la vivienda? tengo que hacer prorrata?
Gracias por aguantar el rollo, pero tengo un buen dilema.

Ahí te dejo un enlace que trata sobre el tema. espero te resuelva la duda:
http://www.pymesyautonomos.com/fiscalidad-y-contabilidad/soluciones-al-iva-del-promotor-alquiler-con-opcion-de-compra-o-sin-ella

Muchas gracias. Me ha aclarado bastante. Tu como calcularias el importe para imputar a cada vivienda,¿ por cuota de participación?

La cuota de participación de cada vivienda dentro del conjunto de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, es idónea para revertir el coste contable individual de cada elemento.

Doctrina del IVA en alquiler con opción a compra

La Dirección General de Tributos con la reciente emisión de una contestación
vinculante, ha variado su criterio (manifestado
entre otras ocasiones en la no muy lejana
en el tiempo Resolución V-1960-08) para, probablemente,
dar un respiro económico a los
promotores de viviendas.

Hasta el momento, muchas empresas inmobiliarias,
para dar salida a su stock, habían optado
por reconvertir el destino de las viviendas destinadas
a la venta, las cuales pasaban a ser ofrecidas
en arrendamiento con opción de compra.
Sin embargo, desde un punto de vista fiscal,
esta solución no era del todo clara, puesto que
había dudas sobre la consideración jurídica de
la transmisión de las viviendas que habían sido
arrendadas con opción de compra: ¿constituían
una primera o una segunda transmisión?
Este interrogante, traducido en dinero suponía
preguntarse si el IVA soportado en la construcción
era o no deducible.

Novedades: cambio interpretativo
En la respuesta de la DGT fechada en 19 de
noviembre de 2009, se resuelve técnicamente
el problema, negando la existencia de un cambio
de afectación de la edificación, y por tanto,
de autoconsumo.
Para poder entender dicho cambio, es necesario
analizar las posibilidades que con carácter
general tiene un promotor y las soluciones que
ofrece a cada una de ellas la DGT:

a) promotor que construye viviendas para
arrendar: durante la construcción ya no
puede deducir nada. Es un caso de afectación
inicial.
b) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar.
Es un caso de autoconsumo por afectación
sobrevenida. El promotor debe autorepercutirse
el IVA y no podrá deducírselo.
c) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar
con opción de compra, sin que por las condiciones,
precio haya real intención de
vender. Tiene la misma solución que el caso
anterior.
d) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar,
bien con una opción de compra en la que el
arrendatario se compromete a ejercer la
opción, bien con un contrato de arrendamiento
con cláusula de transferencia vinculante
para ambas partes. Se trata de una
entrega de bienes, que tributa como si la
venta se realizara en el momento de la formalización
del contrato.
e) promotor que construye viviendas para vender
pero que al finalizar las decide arrendar
con opción de compra, ya que su intención
es reconducir la venta a través del ejercicio
de la opción por parte del arrendatario. El
promotor habrá deducido el IVA de la construcción,
y la transmisión será primera entrega,
independientemente de lo muy dilatados
y sucesivos que sean en el tiempo los contratos
de opción de compra.
Es este último caso, el que ha sido más frecuente
en la práctica a lo largo de estos últimos
años de crisis inmobiliaria.
El mantenimiento de la intención de venta
mientras que el inmueble está siendo arrendado
es clave en la explicación que realiza la DGT
para entender que no hay autoconsumo.

El arrendamiento con opción de compra, entendido
con el espíritu de venta al que se hacía referencia
anteriormente, según la ley del IVA, es
una actividad no exenta con derecho a la
deducción al igual que la actividad promotora.

Esto comporta que ya no se esté ante dos sectores
diferenciados puesto que ambos disfrutan
de un régimen de deducción total (y no distinta,
como sucedía, por ejemplo, en el caso
del arrendamiento sin opción de compra que
no goza de deducción ninguna).

Las cuotas arrendaticias se
exijan desde el día 28 de octubre
de 2009 en adelante, el tipo de
gravamen aplicable será el
reducido del 7% (o 4% en viviendas
de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública) y
no el tipo general del 16%

Por tanto, la DGT, modificando la doctrina
hasta el momento establecida, concluye que,
en los casos en los que el promotor traslada en
bloque viviendas que en un principio estaban
destinadas a la venta y las dedica al arrendamiento
con opción de compra, no implica la
realización de una entrega de bienes sino que
se tratará de una prestación de servicios siempre
y cuando la intención de venta del promotor
sea clara y persista.
Conclusión: su entrega será primera entrega y,
como tal, siempre llevará IVA, lo que confirma
que el IVA soportado en la construcción sea
deducible.

Efectos futuros: por cambio de tipo
impositivo
Es necesario conocer el cambio
de tipo impositivo en las cuotas que deben
repercutirse en concepto de arrendamiento
con opción de compra introducido por la Ley
11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan
las Sociedades Anónimas Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Cuando las cuotas arrendaticias se exijan
desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante,
el tipo de gravamen aplicable será el reducido
del 7% (o 4% en viviendas de protección
oficial de régimen especial o de promoción
pública) y no el tipo general.

Como el precio que se ha venido pagando por
el arrendamiento se altere en el momento en
que se ejerce la opción de compra, será
entonces cuando deberá procederse a la rectificación
de las cuotas del impuesto que fueron
inicialmente calculadas al 16 por ciento a
fin de corregir su gravamen al 7 (ó 4 por ciento
según corresponda el régimen de calificación
de la vivienda que va a ser objeto de entrega

SALUDOS.